Pôle Sud de Chartres entre Morancez et Berchères

Je suis Mathieu Mollier, expert immobilier à Chartres depuis plus de quinze ans. J’ai accompagné de nombreux particuliers et investisseurs dans leurs projets entre Morancez, Gellainville et Berchères-les-Pierres, un secteur qu’on appelle désormais le Pôle Sud de Chartres. Ce territoire connaît une dynamique de développement singulière : entre zones économiques, extensions résidentielles et axes routiers en pleine reconfiguration, il devient un maillon essentiel de l’agglomération chartraine. Comprendre ce que représente ce Pôle Sud, et comment il influence les valeurs immobilières, est donc indispensable pour quiconque envisage d’y acheter, construire ou investir dans les prochaines années.

Comprendre le Pôle Sud de Chartres et son développement

Le Pôle Sud de Chartres désigne aujourd’hui l’ensemble formé par les communes de Morancez, Gellainville et Berchères-les-Pierres, liées par une logique de continuité économique et urbaine. À moins de dix minutes du centre de Chartres, ce secteur concentre aussi bien des entreprises logistiques que de nouveaux quartiers pavillonnaires. Ce positionnement hybride entre ville et campagne attire un public varié : actifs travaillant dans la région parisienne, jeunes ménages chartrains en quête de terrains, ou encore investisseurs cherchant à anticiper la hausse de la valeur foncière.

Techniquement, le Pôle Sud s’est structuré autour de l’axe N10 et de la rocade sud, favorisant la mobilité et la desserte des zones industrielles. Cette accessibilité a créé un effet de levier sur le foncier, notamment sur Morancez, où la demande résidentielle s’intensifie. La proximité des zones d’activité de Gellainville offre, elle, un bassin d’emploi local qui soutient la vitalité économique. À Berchères-les-Pierres, les grands espaces disponibles accueillent de nouvelles opérations artisanales et logistiques.

Le développement du Pôle Sud s’inscrit dans une vision à long terme de l’agglomération chartraine : rééquilibrer les flux économiques en dehors du centre ancien tout en préservant la qualité de vie. Il faut imaginer ce secteur comme un poumon de croissance : capable d’absorber la pression immobilière du centre-ville (à 2 300–3 000 €/m²) en offrant des opportunités plus abordables, souvent comprises entre 1 700 et 2 300 €/m² selon la commune et la nature du bien.

Entre Morancez et Berchères, un secteur en pleine mutation

Ce triangle sud connaît une transition rapide. Les dernières années ont vu apparaître de nouveaux lotissements sur Morancez, où la qualité des infrastructures scolaires et sportives séduit les familles. Les prix, plus modérés que dans le centre de Chartres, avoisinent 2 100 à 2 400 €/m² pour une maison récente ou rénovée. À Berchères-les-Pierres, la typologie est différente : de grandes parcelles, souvent plus rurales, affichent des valeurs de 1 600 à 2 000 €/m², ce qui attire les acquéreurs recherchant l’espace et la tranquillité sans s’éloigner de la ville.

L’impact sur les transactions est notable. Les délais de vente dans ce corridor sud sont souvent plus courts que dans certaines communes périphériques de la deuxième couronne. Pourquoi ? Parce que ces communes conjuguent accessibilité et cadre de vie. Le profil type de l’acheteur « pôle sud » est un ménage chartrain actif, entre 30 et 50 ans, sensible à la notion de qualité-prix et prêt à investir pour du long terme. De plus, la présence d’entreprises à Gellainville génère une demande locative ponctuelle, stabilisant le marché.

D’un point de vue psychologique, les acheteurs du 28 trouvent dans ce secteur une alternative rassurante à Chartres intra-muros : pas trop loin, mais déjà plus fonctionnelle. C’est ce qu’on appelle un effet de bordure dynamique : les acheteurs perçoivent un fort potentiel de revalorisation dès qu’une commune limitrophe bénéficie d’aménagements neufs (rond-points, crèches, pistes cyclables…). À moyen terme, cet effet de proximité pourrait entraîner une progression modérée des prix de 5 à 10 % sur cinq ans, à condition que la qualité urbaine se maintienne.

📌 Les 5 points de contrôle de Mathieu Mollier

1. Vérifiez la cohérence du prix avec la commune exacte : Morancez, Gellainville et Berchères n’ont pas les mêmes références.
2. Anticipez les projets routiers ou logistiques à proximité : ils influencent la valeur future du bien.
3. Étudiez les règlements d’urbanisme locaux : certaines zones artisanales limitent l’usage résidentiel.
4. Préférez les biens connectés à Chartres par transport en commun ou pistes structurées.
5. Faites valider votre estimation par un professionnel local avant toute offre d’achat.

Les questions que mes clients me posent souvent (FAQ)

1. Les prix au Pôle Sud vont-ils encore augmenter ?
Probablement, mais de manière mesurée. Le marché a déjà absorbé une part de la hausse observée à Chartres entre 2020 et 2024. Les marges de progression existent, surtout à Morancez et Gellainville, où les projets d’aménagement se poursuivent. La croissance annuelle moyenne attendue tourne autour de 2 à 3 %, selon la qualité des biens et leur proximité des services.

2. Combien de temps faut-il pour vendre une maison dans ces communes ?
En 2025, les délais moyens de vente constatés oscillent entre 60 et 90 jours, soit plus rapides que dans certaines zones rurales plus éloignées. Un bien bien évalué et bien présenté se vend en général avant trois mois, grâce à la demande soutenue d’acquéreurs cherchant des alternatives à Chartres intra-muros.

3. Y a-t-il des obligations spécifiques à connaître avant d’acheter ?
Oui. Chaque commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU) et des servitudes éventuelles liées aux zones d’activité ou aux terres agricoles. Il est essentiel de consulter ces documents avant tout engagement, notamment pour vérifier la constructibilité du terrain ou les limitations sur les extensions. Un expert immobilier local saura décrypter ces points pour sécuriser votre achat.

Le Pôle Sud de Chartres, entre Morancez, Gellainville et Berchères-les-Pierres, illustre parfaitement la transformation d’un secteur périphérique en pôle d’attractivité à part entière. Acheter ou vendre dans cette zone exige une lecture fine du marché local et des projets d’aménagement. Mon conseil : faites-vous accompagner d’un professionnel connaissant le terrain, les tendances et les réglementations. Dans un marché aussi évolutif, la prudence et l’analyse restent les meilleurs atouts pour réussir votre projet immobilier au sud de Chartres.

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