Vivre et investir Rue de la Basse Villette à Saint-Prest

Située dans la vallée de l’Eure, la rue de la Basse Villette s’inscrit dans le tissu historique du bourg de Saint-Prest. Cet axe résidentiel, à mi-chemin entre voie de desserte locale et rue de village, longe la partie basse du coteau et se caractérise par une proximité directe avec les berges et les anciennes zones artisanales.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

La rue de la Basse Villette est une voie relativement étroite, à double sens mais à circulation modérée. En partie encaissée dans la topographie de la vallée, son tracé suit le léger relief qui descend vers l’Eure. Les accotements, souvent enherbés, laissent place à des murets en pierre calcaire d’origine ancienne, témoins du mode constructif local. L’échelle des constructions et la présence de clôtures basses en pierre ou grillagées renforcent la lecture d’un habitat semi-rural au contact direct de la nature.

Le bâti est majoritairement ancien, composé de maisons de village en moellons recouvertes d’enduits à la chaux. Certaines façades ont été reprises avec des matériaux contemporains, mais la trame reste homogène. Les toitures à deux pans en ardoise ou tuiles plates dominent, avec des retraits par rapport à la voie limités à quelques mètres. La zone est classée en secteur UC du PLU, permettant la conservation du tissu ancien tout en encadrant les extensions et les rénovations pour préserver la cohérence architecturale.

On observe par ailleurs une mixité entre résidences principales et quelques biens locatifs récents intégrés par transformation d’ancien bâti. Plusieurs parcelles disposent de petits jardins en lanière en fond de propriété, souvent humides, conséquence directe de la proximité du lit de l’Eure. Le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) s’applique sur cette portion, avec des prescriptions techniques pour tout projet impliquant un rez-de-chaussée habitable.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

D’un point de vue technique, les constructions de la rue de la Basse Villette nécessitent une vigilance sur l’humidité ascensionnelle des murs, particulièrement pour les bâtis d’avant 1950. Les diagnostics immobiliers révèlent souvent des reprises de soubassement et des besoins d’isolation par l’extérieur limités par les règles patrimoniales locales. L’exposition majoritairement nord-est de la rue induit une période d’ensoleillement restreinte en hiver, facteur à considérer dans une estimation immobilière précise.

Sur le plan des mobilités, la rue bénéficie d’un accès rapide à la gare de Saint-Prest (moins de 10 minutes à pied) et à la Coulée Verte, voie douce reliant Maintenon à Chartres. Les déplacements à vélo sont facilités en direction de la RD28. Les commerces essentiels — boulangerie, mairie, école Calypso — sont accessibles en quelques minutes, conférant à cet axe une autonomie pratique pour un usage résidentiel quotidien. Ces éléments contribuent indirectement au maintien d’un bon niveau de demande locative dans le marché immobilier local.

En matière de valorisation, la rue présente une stabilité depuis cinq ans. Les biens bien entretenus et hors zone de risque élevé se vendent entre 2 300 et 2 800 €/m² selon les prestations. La rareté de l’offre et la proximité des services garantissent une liquidité correcte, surtout pour les maisons familiales compactes avec jardin. En revanche, les coûts de rénovation peuvent freiner les primo-accédants. Pour un conseiller immobilier local, la Basse Villette reste une rue à suivre de près : son tissu traditionnel, couplé à un cadre règlementaire maîtrisé, en fait un secteur d’investissement raisonné dans l’immobilier à Saint-Prest.

Rue discrète mais fonctionnelle, la Basse Villette concentre les typologies les plus représentatives du bas de vallée de Saint-Prest. Son marché résiste bien grâce à un équilibre entre authenticité du bâti et qualité de desserte vers Chartres et Maintenon. Pour l’Observatoire Immollier, il s’agit d’un secteur où l’investissement reste pertinent, sous réserve d’une analyse fine des contraintes techniques imposées par l’environnement humide.