Vivre et investir Les Moulins Neufs à Saint-Prest

Situé sur la vallée de Saint-Prest, le hameau des Moulins Neufs s’étire en bordure de l’Eure, entre zones naturelles et bâti ancien. Il s’agit d’un secteur résidentiel à dominante pavillonnaire, implanté le long d’un axe calme et faiblement circulé, descendant vers la rivière et connecté au centre du village par la route de Chartres.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

Les Moulins Neufs se trouvent en contrebas du bourg principal, dans la partie basse de la vallée. La voie, d’une largeur moyenne d’environ cinq à six mètres, alterne entre alignements de clôtures en lisses de bois et murets de pierre. L’environnement immédiat reste semi-rural : les parcelles sont étroites côté rivière, plus larges vers l’amont, avec des reculs de bâtis variables selon les périodes de construction. La déclivité est faible, mais la proximité du lit mineur de l’Eure impose une attention aux niveaux d’écoulement des eaux.

Le bâti ancien, antérieur à 1949, se compose de maisons en moellons avec enduits à la chaux, souvent ravalées dans les années 1980. Quelques dépendances anciennes (anciens ateliers ou fruitiers) subsistent encore en fond de parcelle. Ces constructions présentent des toitures à deux pans, couvertes de tuiles plates, et un gabarit d’un à deux niveaux. Leur positionnement en retrait de rive reste conforme aux prescriptions du Plan Local d’Urbanisme (zone UB limitée).

Les extensions plus récentes (période 1985-2005) consistent en pavillons sur sous-sol complet, bâti sur dalles de béton avec insertion de garages latéraux. Ces habitations bénéficient de jardins privatifs et d’un assainissement collectif raccordé aux réseaux municipaux. À noter la présence ponctuelle de pompes de relevage liées à la nappe haute en période hivernale. L’ensemble offre un tissu homogène typique des hameaux de plaine, sans dénivelé marqué ni pression foncière excessive.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

La position dans la vallée implique la prise en compte du PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation). Les parcelles les plus proches de l’Eure sont en zone bleue du plan, avec obligation d’élévation des planchers bas ou d’étanchéité renforcée lors d’une rénovation lourde. Les constructions postérieures à 2000 respectent globalement ces règles, tandis que les plus anciennes nécessitent parfois un drainage périphérique. C’est un point de vigilance à intégrer dans toute estimation immobilière à Saint-Prest.

Du point de vue des mobilités, la Coulée Verte longe la rive opposée et permet un accès cyclable vers Maintenon ou Chartres. À environ dix minutes à vélo se trouvent la gare de Saint-Prest et le collège Soutine, ce qui confère au hameau une bonne connexion fonctionnelle. Le flux automobile reste faible, limité aux riverains. Les Moulins Neufs bénéficient ainsi d’une desserte pratique sans les nuisances de transit. Les commerces de proximité (boulangerie et pharmacie du centre) se trouvent à un peu plus d’un kilomètre.

En matière de marché immobilier local, le hameau attire une clientèle mixte : jeunes ménages recherchant une première acquisition et actifs travaillant sur le bassin chartrain. La liquidité reste correcte, avec un délai de vente moyen de 70 à 90 jours observé par l’Observatoire Immollier. Les valeurs de revente sont stables depuis cinq ans. Un conseiller immobilier local saura toutefois distinguer les parcelles pleinement constructibles de celles soumises à des contraintes hydrauliques. À long terme, le secteur conserve un potentiel de valorisation maîtrisé, appuyé par la proximité de la gare et la qualité technique du bâti individuel.

Les Moulins Neufs à Saint-Prest constituent un microsecteur cohérent où la dimension résidentielle domine, sans pression spéculative notable. Son identification précise dans la vallée, la connaissance fine des contraintes de zone et l’évolution maîtrisée du marché en font un lieu d’observation pertinent pour tout projet d’achat maison à Saint-Prest ou d’investissement locatif raisonné.