Vivre et investir Les Garneaux à Saint-Prest

Situé en coteau, le hameau des Garneaux s’inscrit sur la partie sud-est de Saint-Prest, entre la vallée de l’Eure et les premières hauteurs du plateau chartrain. Il s’agit d’un secteur semi-rural, constitué d’une voie principale peu fréquentée, ponctuée de propriétés anciennes et de constructions plus récentes, desservies par des chemins secondaires et des voies à faible déclivité.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

Les Garneaux se caractérisent par une implantation en léger coteau, avec des vues dégagées vers le fond de vallée. La voie principale, d’une largeur comprise entre 4 et 5 mètres, admet un trafic limité à la desserte locale. Elle s’accompagne souvent de murets de pierre en limite de propriété, témoins du parcellaire ancien. L’environnement bâti est aéré, avec une alternance de haies bocagères et de clôtures maçonnées qui structure la lecture du paysage domestique.

Le bâti ancien, majoritaire dans la partie basse des Garneaux, est composé de maisons en moellons calcaire, souvent rénovées avec des enduits à la chaux. Les toitures à deux pans, couvertes en tuiles plates, conservent un gabarit homogène autour d’un étage plus combles. Sur la partie haute, on observe un développement résidentiel des années 1980-2000, caractérisé par des pavillons sur sous-sol, implantés sur des parcelles d’environ 600 à 800 m², raccordées à l’assainissement collectif et bénéficiant d’une orientation sud-ouest dominante.

La zone est classée principalement en secteur UC au PLU de Saint-Prest, autorisant une densité moyenne et le maintien d’un caractère résidentiel. Le retrait de rive est respecté sur l’ensemble de la voie, garantissant un bon alignement visuel. Les constructions récentes y respectent le gabarit local sans rupture d’échelle majeure. L’absence de copropriétés collectives préserve le caractère pavillonnaire et la fluidité de circulation interne.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

Sur le plan des contraintes, la partie inférieure du hameau reste légèrement concernée par le périmètre du PPRI de la vallée de l’Eure. On n’y observe pas de sinistralité marquée, mais l’humidité du sol peut imposer des traitements spécifiques pour les fondations ou les caves voûtées. En revanche, les parcelles hautes bénéficient d’un bon drainage naturel. La circulation est aisée, les accès sont praticables toute l’année et les conditions hivernales n’affectent pas l’accessibilité au centre-bourg.

Les Garneaux tirent un avantage certain de leur connexion douce vers la Coulée Verte, utilisée quotidiennement par les habitants pour rejoindre Chartres ou Maintenon à vélo. La gare de Saint-Prest, à moins de deux kilomètres, est facilement accessible, tout comme l’école Calypso et le collège Soutine en direction du bourg. Les commerces de proximité – boulangerie, pharmacie et cabinet médical – sont atteignables en quelques minutes de voiture ou par les chemins piétonniers périphériques.

Du point de vue du marché immobilier à Saint-Prest, le secteur reste recherché pour son équilibre entre cadre résidentiel et proximité des mobilités. Les estimations immobilières se stabilisent entre 2 800 et 3 400 €/m² selon l’état du bâti et la qualité de la rénovation. Les biens y circulent de manière fluide, avec une demande soutenue des actifs travaillant sur Chartres ou Rambouillet. Mon avis d’expert de terrain est clair : le hameau des Garneaux fait partie des secteurs les plus pérennes pour un achat maison à Saint-Prest, combinant valeur patrimoniale et sécurité de revente à moyen terme, selon l’Observatoire Immollier.

Dans un marché immobilier local en tension modérée, Les Garneaux à Saint-Prest apparaissent comme un compromis solide entre charme rural maîtrisé et confort résidentiel actuel. Pour un acquéreur prudent, informé des spécificités du coteau et des constructions en zone UC, ce secteur offre une homogénéité rare et une visibilité à long terme.