Vivre et investir Les Ardoins à Saint-Prest

Situé sur le coteau sud-ouest de Saint-Prest, le hameau des Ardoins s’étend entre la vallée de l’Eure et le plateau de la RD28. Ce petit secteur résidentiel est desservi par une voie communale en légère pente, caractéristique des coteaux de la commune.

Morphologie urbaine et typologie du bâti aux Ardoins

Le hameau des Ardoins se compose d’un tissu semi-dispersé, structuré autour d’une voie principale étroite — souvent bordée de murets en pierre de pays — et de quelques dessertes secondaires menant à des parcelles de taille moyenne (entre 500 et 1 000 m²). L’ambiance bâtie traduit la transition entre le village ancien de Saint-Prest, en fond de vallée, et le tissu pavillonnaire plus récent du plateau. L’encaissement partiel du coteau expose plusieurs habitations à une déclivité prononcée, perceptible sur les aménagements de seuils et d’accès.

Le bâti ancien, antérieur aux années 1950, se repère par ses murs en moellons calcaires et ses enduits à la chaux, souvent refaits. Ces maisons modestes, parfois sur cave, conservent un gabarit R+1 avec combles. Le bâti plus récent, constitué de pavillons des années 1980 à 2000, repose sur des sous-sols semi-enterrés pour compenser la pente naturelle. L’homogénéité architecturale est limitée : les toitures alternent entre ardoise et tuile mécanique, reflet de la diversité chronologique du développement.

En termes de zonage, les Ardoins s’intègrent majoritairement en zone UC du PLU de Saint-Prest, correspondant à un secteur urbanisé de densité moyenne, avec un retrait de rive imposé pour certaines parcelles orientées vers l’Eure. À noter, la présence de petits murs de soutènement à l’amont, nécessaires à la stabilisation des terrains. Les espaces publics restent peu aménagés : absence de trottoirs continus, chaussée à revêtement mixte stabilisé/béton. Cette morphologie, bien que modeste, offre une lecture claire du développement résidentiel du coteau.

L’analyse de l’expert Immollier sur Les Ardoins

D’un point de vue environnemental, les Ardoins bénéficient d’une situation intermédiaire : ni directement concernés par le PPRI de la vallée de l’Eure, ni totalement à l’abri des remontées d’humidité en pied de pente. Les maisons les plus basses peuvent présenter un taux d’humidité légèrement supérieur, notamment sur les murs nord mal ventilés. L’exposition, majoritairement sud-est, préserve néanmoins un bon ensoleillement, limitant l’impact énergétique en hiver. Le réseau d’assainissement collectif est présent, ce qui représente un avantage pour un bâti ancien souvent limité par la configuration topographique.

L’accessibilité constitue un atout concret pour les habitants : la gare de Saint-Prest se situe à environ 1 km, accessible à vélo via la Coulée Verte. Ce maillage cyclable permet également un accès direct à Chartres (environ 15 minutes) ou à Maintenon. Les commodités essentielles — école Calypso, boulangerie, pharmacie — se trouvent à moins de dix minutes en voiture ou cinq minutes en deux-roues. La circulation automobile reste locale, sans transit notable, ce qui renforce la tranquillité résidentielle du secteur. En revanche, le stationnement sur voie est limité : plusieurs propriétés disposent de parkings privés indispensables à l’usage quotidien.

Sur le plan du marché immobilier local, les Ardoins se positionnent dans une tranche de prix intermédiaire pour Saint-Prest. Les biens anciens rénovés, surtout ceux en retrait de la pente, se négocient entre 2 600 et 3 000 €/m² selon leur état. Les pavillons récents atteignent ponctuellement 3 200 €/m² en raison de la rareté de l’offre. La liquidité du secteur reste correcte, soutenue par une demande d’acquéreurs cherchant un compromis entre calme résidentiel et proximité de la gare. Pour un achat maison à Saint-Prest, le conseiller immobilier local constatera ici une typologie de bien technique : confort modéré, parcelles gérables et charges maîtrisées. L’Observatoire Immollier classe le hameau comme secteur stable, à valorisation progressive sur dix ans, notamment via les effets de rareté du foncier sur coteau.

Le hameau des Ardoins offre un équilibre entre rusticité du bâti ancien et fonctionnalité des aménagements récents. Sans être un secteur d’investissement spéculatif, il propose une stabilité réelle du marché immobilier à Saint-Prest, portée par une localisation cohérente et une desserte ferroviaire efficace. Pour tout porteur de projet résidentiel ou d’estimation immobilière, les Ardoins demeurent une référence mesurée, où la valeur repose avant tout sur la qualité constructive et la maîtrise du terrain.