Vivre et investir La Butteest à Saint-Prest

Située sur le coteau sud-ouest de Saint-Prest, La Butteest s’organise en voie résidentielle en pente douce, reliant le plateau urbanisé aux abords de la vallée de l’Eure. Rue calme et ponctuellement fréquentée par les riverains, elle illustre la transition entre les zones anciennes du bourg et les extensions plus récentes.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

La Butteest se distingue par une morphologie à déclivité marquée, typique du coteau saint-prestois. Sa largeur moyenne d’environ quatre mètres et la présence de murets en pierre limitent les espaces de stationnement sur voirie. L’ensemble est bordé de haies vives et de talus, avec un visuel étroit donnant sur la vallée lorsqu’on descend vers la partie basse du hameau. L’aspect global reste homogène, dominé par le bâti individuel.

Le bâti se compose majoritairement de maisons édifiées entre les années 1970 et 1990, souvent sur sous-sol complet, avec couverture en tuiles mécaniques et murs enduits à la chaux ou en crépi clair. Quelques constructions plus anciennes, construites en moellons calcaire, subsistent sur les premières parcelles en bas de pente. La typologie de parcelle varie entre 600 et 900 m², avec un retrait de rive courant compris entre 4 et 6 mètres, respectant la réglementation de la zone UC du PLU.

La voie ne présente pas d’ouverture notable sur des terres agricoles du plateau, puisqu’elle marque la limite du tissu pavillonnaire. L’assainissement est collectif, les réseaux sont en souterrain, et l’entretien des abords est globalement bon. L’implantation en coteau induit des aménagements de jardins en terrasse et quelques soutènements privatifs, où la stabilité des anciens murets doit être contrôlée lors d’une estimation immobilière.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

L’exposition nord-est de la majorité des façades impose une bonne vigilance sur les performances thermiques, notamment pour les maisons creusées partiellement dans le terrain. L’humidité de contact avec le sol est courante sur la moitié avale de la rue. Toutefois, la Butteest n’est pas intégrée dans le périmètre du PPRI de l’Eure : le risque d’inondation reste inexistant à cet endroit. En revanche, le ruissellement superficiel lors d’épisodes pluvieux intenses peut affecter ponctuellement les accès bas.

Du point de vue des mobilités, la connexion à la Coulée Verte reste aisée : elle se situe à environ 400 mètres en contrebas, permettant un accès direct vers Chartres ou Maintenon en vélo. La gare de Saint-Prest est accessible en moins de dix minutes à vélo, tout comme le collège Soutine et les commerces du centre. Ce maillage rend le quotidien fonctionnel sans dépendre systématiquement de la voiture. Les flux de circulation sont exclusivement résidents et limités, confirmant un usage local du secteur.

Sur le plan de la valeur immobilière, le marché immobilier local de La Butteest se montre stable. Les acquisitions concernent surtout des couples actifs recherchant un premier achat maison à Saint-Prest avec terrain sans contrainte d’entretien lourde. Les prix médians constatés oscillent entre 2 600 et 3 000 €/m² selon l’état du bâti et la vue éventuelle sur la vallée. La liquidité reste moyenne : les biens bien entretenus trouvent preneur rapidement, tandis que les pavillons nécessitant reprise de toiture ou d’isolation demandent un ajustement. Selon l’Observatoire Immollier, la valorisation à long terme demeure correcte compte tenu de la proximité de Chartres et du profil résidentiel maîtrisé du coteau.

La Butteest illustre une micro-zone cohérente du coteau de Saint-Prest : un habitat individuel consolidé, une topographie contraignante mais stable, et un environnement résidentiel maîtrisé. Pour un conseiller immobilier local, c’est un secteur technique à estimer finement, où la valeur réelle dépend autant de la maintenance du bâti que de la configuration de la parcelle. Un investissement pérenne pour qui vise une évolution mesurée du marché immobilier à Saint-Prest.