Investir rue Jean Mermoz à Chartres pour un studio rentable

Je m’appelle Mathieu Mollier, conseiller et expert immobilier à Chartres depuis plus de quinze ans. Au fil de mes missions, j’ai accompagné de nombreux investisseurs dans leurs projets, notamment autour de la gare de Chartres et des quartiers adjacents comme la rue Jean Mermoz. Ce secteur concentre une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Aujourd’hui, il représente un maillon essentiel pour quiconque souhaite bâtir un patrimoine rentable et stable à long terme.
Cet article vous expliquera pourquoi ce secteur est stratégique, comment en mesurer le potentiel réel, et les points clés à surveiller avant de franchir le pas.

Pourquoi investir rue Jean Mermoz à Chartres

La rue Jean Mermoz bénéficie d’un emplacement privilégié, à deux pas de la gare SNCF et du centre historique de Chartres. Cette artère, longtemps discrète, connaît aujourd’hui un renouveau grâce à plusieurs rénovations urbaines et à un afflux croissant de jeunes populations. Sa proximité immédiate avec les bus, les services de proximité et les commerces en fait un spot particulièrement prisé pour les logements compacts, notamment les studios. Pour un investisseur, c’est un emplacement où l’on peut conjuguer faible vacance locative et rendement régulier.

Techniquement, investir rue Jean Mermoz revient à miser sur un secteur « passerelle » : à la croisée entre le dynamisme du centre-ville (rue du Grand Faubourg, place des Épars) et la praticité du pôle ferroviaire. On y retrouve une ambiance semi-urbaine, vivante, mais encore accessible côté prix. En 2025, les transactions autour de la gare s’échelonnent entre 2 300 € et 3 000 €/m², ce qui reste attractif pour un secteur à fort potentiel locatif. Ce niveau de prix offre un bon compromis entre coût d’acquisition et rentabilité, contrairement à certaines zones plus saturées du centre ancien.

C’est aussi une adresse qui attire un profil locatif très stable : étudiants de Chartres Université, salariés des entreprises locales, personnels de santé de la polyclinique ou du CH Chartres. La fluidité de ces profils, additionnée à la mobilité régionale vers Paris en une heure de train, soutient la solidité du marché. Dans ce cadre, un studio bien rénové et bien agencé peut dégager un rendement brut de 5 à 6 %, voire davantage selon la qualité du bien et la stratégie de gestion.

Un studio rentable près de la gare et du centre

Un studio rue Jean Mermoz présente plusieurs atouts techniques pour générer de la rentabilité. D’abord, sa surface maîtrisée – souvent comprise entre 20 et 28 m² – permet un achat abordable et une fiscalité simplifiée. Ensuite, les charges courantes y sont souvent modérées, surtout dans les petites copropriétés classiques des années 60 à 80. Cela réduit la vacance et favorise un rendement réel net supérieur à celui d’un grand appartement. À Chartres, ce type de logement se loue rapidement, avec des loyers qui oscillent entre 420 € et 550 € par mois selon l’état et la localisation précise.

Sur le plan du comportement des acheteurs, le marché local chartrain reste alimenté par une logique de placement patrimonial à taille humaine. Beaucoup d’investisseurs viennent de l’Eure-et-Loir, de l’Essonne ou même de la région parisienne. Ils y voient un marché où les prix restent raisonnables, la fiscalité claire, et les rendements mieux ajustés que dans les grandes métropoles. Contrairement à la seconde couronne (Amilly, Magny), où le prix moyen tourne autour de 1 600 à 2 100 €/m², la rue Mermoz garantit une tension locative quasi permanente.

Il faut aussi prendre en compte les délai de revente. Dans ce périmètre, la rotation est fluide : trois à quatre mois suffisent pour revendre un studio convenablement présenté. Cette rapidité reflète une demande solide et soutenue, issue de jeunes acheteurs ou d’investisseurs cherchant à sécuriser un premier actif immobilier.

📌 Les 5 points de contrôle de Mathieu Mollier

Analyse du rendement net : ne pas se limiter au rendement brut, intégrer charges, taxe foncière et entretien.
Vérification des travaux de copropriété : toiture, isolation, ascenseur peuvent impacter la rentabilité future.
Évaluation des loyers réels : se baser sur les loyers observés rue Jean Mermoz et non sur ceux du centre ancien.
Optimisation du mobilier : un studio meublé de qualité se loue plus vite et à un meilleur tarif.
Projection à 5 ans : anticiper l’évolution de la demande et des prix sur ce micro-secteur ferroviaire.

Les questions que mes clients me posent souvent (FAQ)

1. Quel budget faut-il prévoir pour un studio rentable rue Jean Mermoz ?
En 2025, comptez entre 60 000 € et 85 000 € pour un studio de 25 m² environ selon l’état et la copropriété. Les prix varient dans la fourchette de 2 300 à 3 000 €/m², avec des opportunités intéressantes dans les immeubles bien entretenus. Un petit rafraîchissement peut souvent suffire à relancer la valeur locative.

2. Quelle rentabilité réelle peut-on attendre ?
Après déduction des frais de gestion, des impôts fonciers et d’un petit budget entretien, un rendement net de l’ordre de 4,5 % à 5,5 % est réaliste. Les biens rénovés et meublés, ciblant de jeunes actifs, peuvent atteindre jusqu’à 6 % brut. Cela reste un excellent ratio pour une ville de taille moyenne comme Chartres.

3. Y a-t-il des contraintes légales spécifiques ?
Non, il n’y a pas de réglementation particulière sur la location meublée rue Jean Mermoz. En revanche, il est essentiel de respecter les normes de décence (surface minimale de 9 m², ventilation, chauffage). En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le bailleur bénéficie d’une fiscalité avantageuse avec amortissement du bien et déduction des charges réelles.

Investir rue Jean Mermoz à Chartres, c’est miser sur un emplacement pérenne, équilibré entre accessibilité, demande locative et stabilité économique. Pour réussir ce type d’opération, l’accompagnement d’un professionnel local reste vivement conseillé. Un regard extérieur, impartial et ancré dans le marché chartrain permet d’éviter les erreurs de débutant et d’ajuster le projet à votre profil. Avant toute acquisition, prenez le temps de visiter, d’analyser, et surtout de vous entourer des bonnes compétences.

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MOT-CLÉ : investir rue Jean Mermoz à Chartres