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Lorsqu’un propriétaire réceptionne un logement neuf ou rénové, il s’attend naturellement à une réalisation sans défaut. Pourtant, il n’est pas rare que des malfaçons, désordres ou finitions incomplètes apparaissent après la livraison. C’est précisément pour ces situations que la garantie de parfait achèvement entre en jeu. Encadrée par l’article 1792-6 du Code civil, cette garantie impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit.
Dans cet article, nous allons voir ce qu’est cette garantie, comment l’activer concrètement, et quels sont vos recours si l’entreprise ne respecte pas ses obligations. Vous découvrirez également des conseils d’expert pour défendre efficacement vos droits.

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⚖️ Disclaimer : Cet article est fourni à titre d’information générale. Il ne remplace pas une consultation personnalisée auprès d’un avocat, d’un notaire ou d’un professionnel du droit immobilier.

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Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement en droit immobilier ?

Une garantie obligatoire prévue par le Code civil

La garantie de parfait achèvement (GPA) découle directement de l’article 1792-6 du Code civil. Elle s’impose à tout constructeur d’un ouvrage, qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’un architecte ou d’un maître d’œuvre. Cette garantie oblige le professionnel à réparer tous les désordres, qu’ils soient mineurs (finitions, peintures, joints) ou majeurs (fissures, menuiseries défectueuses), dès lors qu’ils sont signalés au moment de la réception des travaux ou dans l’année qui suit.

Durée et étendue de la garantie

La GPA court pendant un an à compter de la date de réception des travaux, qu’elle soit expressément acceptée ou tacitement reconnue. Elle couvre tous les défauts et malfaçons, à condition qu’ils ne soient pas dus à une mauvaise utilisation par le propriétaire ou à un manque d’entretien. Cette garantie se distingue ainsi de la garantie biennale (sur les éléments d’équipement, art. 1792-3 du Code civil) et de la garantie décennale (sur la solidité de l’ouvrage).

Une protection essentielle pour le maître d’ouvrage

La garantie de parfait achèvement est une sécurité juridique majeure pour le maître d’ouvrage. Elle oblige le constructeur à livrer un bâtiment conforme au contrat, exempt de vices apparents. En cas de manquement, le propriétaire dispose de leviers juridiques précis pour contraindre le professionnel à intervenir. Dans la pratique, elle permet d’assurer que le bien est véritablement « achevé », tant sur le plan technique qu’esthétique.

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Comment activer la garantie de parfait achèvement pas à pas ?

1️⃣ Identifier et consigner les désordres

Dès la réception des travaux, il est crucial d’établir un procès-verbal de réception mentionnant clairement tous les défauts constatés. Pour les désordres apparus après la livraison, vous disposez d’un délai d’un an pour les signaler par écrit. Chaque observation doit être documentée : photographies datées, témoignages, factures, comptes rendus de réunions de chantier, etc.

2️⃣ Notifier officiellement l’entreprise

L’étape suivante consiste à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise responsable, en précisant :

• Les désordres observés, leur nature et leur localisation ;
• La référence à l’article 1792-6 du Code civil ;
• Un délai raisonnable de réparation (souvent de 30 jours) ;
• L’annonce qu’à défaut d’intervention, des recours juridiques seront engagés.

Cette mise en demeure formalise la demande et interrompt tout risque de prescription.

3️⃣ En cas d’inaction : saisir un professionnel du droit

Si l’entreprise ne réagit pas, vous pouvez :

• Solliciter un constat d’huissier pour prouver les désordres ;
• Faire intervenir un expert judiciaire ou un expert d’assurance dommages-ouvrage (si souscrite, conformément à l’article L242-1 du Code des assurances) ;
• En dernier recours, assigner le constructeur devant le tribunal judiciaire compétent.

Le juge pourra ordonner les réparations sous astreinte ou accorder des dommages et intérêts.

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Le conseil de l’expert 🌟

Pour renforcer vos démarches, documentez systématiquement vos preuves.
Créez un dossier chronologique complet comprenant :

• Le procès-verbal de réception signé ;
• Les courriers de réclamation et les accusés de réception ;
• Les photos avant/après les réparations ;
• Tout rapport d’expertise éventuel.

Cette rigueur documentaire facilitera la preuve de votre bonne foi et accélérera le règlement du litige, amiable ou judiciaire.

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Tableau récapitulatif : Garantie de parfait achèvement

Élément	Détail essentiel	Durée	Fondement juridique
Objet	Réparation de tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année suivante	1 an à compter de la réception	Article 1792-6 du Code civil
Bénéficiaire	Maître d’ouvrage (propriétaire)	—	—
Obligation du constructeur	Réparer ou faire réparer les désordres	—	—
Procédure	Notification écrite + mise en demeure + intervention	—	—
Recours	Assistance juridique, expertise, tribunal judiciaire	—	—

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FAQ – Garantie de parfait achèvement

1. Puis-je exiger une indemnisation au lieu de la réparation ?
Oui, si les réparations sont impossibles ou refusées par l’entreprise, le maître d’ouvrage peut demander des dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du Code civil, en plus d’une éventuelle expertise.

2. Que faire si le constructeur a fait faillite ?
En cas de faillite, il convient de déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire et de mobiliser, si possible, la garantie dommages-ouvrage prévue par l’article L242-1 du Code des assurances.

3. La garantie de parfait achèvement couvre-t-elle les défauts esthétiques ?
Oui, dès lors que ces défauts ont été signalés par écrit pendant la période de garantie. Même une peinture mal appliquée ou un joint mal fini doivent être repris.

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La garantie de parfait achèvement est bien plus qu’une formalité : c’est une véritable protection contractuelle pour tout propriétaire recevant un ouvrage neuf ou rénové. En connaissant vos droits et en respectant les étapes décrites, vous pouvez obliger légalement le constructeur à livrer un bien conforme à vos attentes. En cas de difficulté, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier pour être accompagné dans vos démarches.