Les quartiers de Chartres les plus rentables en colocation

Je suis Mathieu Mollier, expert immobilier implanté à Chartres depuis plus de quinze ans. J’accompagne chaque année des investisseurs qui souhaitent rentabiliser leurs biens dans notre belle ville, et depuis quelques années, la colocation s’impose comme une stratégie gagnante. Chartres attire à la fois des étudiants, de jeunes actifs du bassin chartrain, et des salariés travaillant à Paris grâce à la proximité de la gare. Pourtant, toutes les rues et tous les quartiers ne se valent pas. Identifier les secteurs les plus rentables n’est pas qu’une affaire de prix au mètre carré : il s’agit d’un équilibre subtil entre demande locative, confort de vie, et accessibilité. Dans cet article, je vous dévoile une analyse détaillée des zones les plus performantes pour la colocation et les critères techniques à étudier, rue par rue, avant d’investir.

Les quartiers de Chartres les plus rentables en colocation

La colocation à Chartres repose sur une logique simple : optimiser la surface disponible tout en garantissant la proximité avec les pôles de vie et les transports. En centre-ville et autour de la gare, les biens affichent des prix moyens oscillant entre 2 300 € et 3 000 €/m². C’est cher à l’achat, mais la demande y est constante, notamment de la part de jeunes actifs et d’étudiants en formation paramédicale ou commerciale. Ce secteur combine très faibles vacances locatives et loyers élevés — un ratio idéal si l’on vise une rentabilité nette entre 5 et 6 %. En revanche, la rentabilité brute y est souvent modérée à cause du ticket d’entrée initialement élevé.

À quelques kilomètres du cœur de ville, les quartiers résidentiels comme Luisant, Champhol ou Saint-Prest proposent un compromis plus avantageux : les prix s’y situent entre 2 100 € et 2 800 €/m². Les grandes maisons familiales divisées en colocation attirent particulièrement les jeunes cadres travaillant dans la zone du Coudray ou à Maintenon. Ces quartiers sont calmes, bien desservis et offrent de bons rendements, surtout lorsqu’un bien est acquis à rénover afin d’être restructuré en plusieurs chambres.

Enfin, la périphérie ouest et nord, avec Lucé, Mainvilliers et Lèves, reste le terrain le plus accessible. Les prix varient de 1 700 € à 2 200 €/m², ce qui permet d’acquérir de vastes appartements pour un coût modéré. Ces zones connaissent un intérêt croissant depuis 2022 car la rentabilité peut dépasser 7 % sur des colocations bien agencées. En revanche, il faut soigner la sélection des rues : proximité des commerces et de l’arrêt de bus sont des atouts déterminants. Quant à la deuxième couronne (Amilly, Magny, etc.), malgré des prix autour de 1 600 € à 2 100 €/m², la rentabilité potentielle est freinée par une demande plus faible et une logistique quotidienne moins fluide pour les locataires.

Comment évaluer la rentabilité locative rue par rue

Évaluer la rentabilité d’une colocation à Chartres ne se limite pas à un calcul brut. C’est un travail d’analyse de terrain, au sens littéral du terme : chaque rue, chaque orientation, chaque arrêt de bus influe sur la tension locative. L’investisseur doit prendre en compte trois indicateurs fondamentaux : le prix d’achat au mètre carré, le loyer par chambre, et le taux d’occupation annuel estimé. Ainsi, sur un appartement situé rue du Bourg ou rue Victor-Gilbert, une colocation de 4 chambres se louera facilement car la proximité immédiate du centre-ville offre un accès rapide à la gare et aux commodités. À surface équivalente, le rendement sera supérieur à celui d’un bien excentré de plus de 20 minutes à pied.

Les futurs investisseurs sous-estiment souvent l’effet de la micro-localisation. À Chartres, les rues proches de la gare et du quartier Comtesses bénéficient d’une demande étudiante et pendulaire très stable. À l’inverse, une rue mal desservie, même dans un quartier globalement prisé, peut subir des semaines de vacance entre deux locataires. Il est donc crucial de mener une étude comparative sur les loyers constatés par chambre (entre 420 € et 550 € pour une chambre meublée en 2025 selon le secteur). Cela permet de calculer une rentabilité réelle, intégrant les frais d’entretien, de gestion et les éventuelles périodes sans locataire.

Pour aller plus loin, il faut aussi considérer la structure du bâti. Certaines rues de Lèves ou de Lucé proposent des immeubles des années 1960 offrant de grandes surfaces faciles à redistribuer. À l’inverse, certaines maisons anciennes du centre imposent des travaux lourds (mise aux normes électriques, isolation, création de sanitaires supplémentaires). L’évaluation de la rentabilité rue par rue repose donc autant sur la qualité du bâti que sur la densité de la demande. Comme j’aime à le dire : à Chartres, deux rues voisines peuvent créer deux histoires d’investissement très différentes.

📌 Les 5 points de contrôle de Mathieu Mollier

Étudier la tension locative : interrogez plusieurs agences pour connaître la durée moyenne de mise en location des chambres.
Analyser la desserte : privilégiez les rues reliées directement à la gare en moins de 10 minutes en bus ou à vélo.
Calculer la rentabilité nette : intégrez tous les frais (notaire, ameublement, travaux, assurance).
Sécuriser les flux : préférez les immeubles aux faibles charges et aux taxes foncières modérées.
Viser la flexibilité : privilégiez les biens offrant la possibilité d’un retour à la location classique ou à la revente facilitée.

Les questions que mes clients me posent souvent (FAQ)

1. Faut-il privilégier un grand appartement en centre-ville ou une maison en périphérie ?
Le choix dépend du budget et du profil cible. En centre-ville, la demande locative est constante mais l’investissement initial plus lourd. En périphérie (Lucé, Mainvilliers), les maisons permettent souvent de créer 4 à 5 chambres pour un prix équivalent à un 3 pièces central, augmentant ainsi la rentabilité brute.

2. Quels travaux sont souvent nécessaires pour une colocation rentable ?
La majorité des biens à transformer nécessitent la création de salles d’eau supplémentaires, un renforcement de l’isolation phonique et la mise aux normes électriques. À Chartres, le coût de rénovation moyen oscille entre 500 et 800 €/m², selon la complexité du bâti et le niveau de prestation souhaité.

3. Quels sont les risques à anticiper avant d’investir ?
Le principal risque est la mauvaise estimation de la demande sur micro-secteur. Il vaut mieux renoncer à une rue mal desservie qu’espérer compenser par un loyer attractif. Le second risque concerne la gestion : une colocation exige rigueur et réactivité, notamment pour l’entretien des parties communes et la rotation des colocataires.

Investir dans une colocation à Chartres reste une stratégie solide à condition de comprendre la ville rue par rue. Les différences de prix et de tension locative peuvent transformer un projet prometteur en aventure risquée sans un accompagnement professionnel. Mon conseil d’expert : fiez-vous aux chiffres, mais aussi à l’observation du terrain. L’œil local reste le meilleur allié pour bâtir une rentabilité durable et sereine.

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