Vivre et investir Les Gastelles à Saint-Prest

Situé sur le coteau est de Saint-Prest, le lotissement des Gastelles s’organise autour d’une boucle résidentielle calme, accessible depuis la route de Chartres. Il s’agit d’un ensemble pavillonnaire homogène, en zone UC du PLU, typique des extensions des années 1990-2000 : rues à faible trafic, stationnement sur parcelles, et accès direct vers la vallée par des chemins piétonniers bien entretenus.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

Le secteur des Gastelles s’inscrit sur un léger replat dominant la vallée : pas de déclivité marquée, mais une pente douce vers le sud, facilitant l’écoulement des eaux pluviales. La voirie est large (6 m environ), avec trottoirs et accotements herbeux. L’environnement est strictement résidentiel, sans commerces intégrés. Les murets de clôture, souvent en parpaing enduit ou en pierre de récupération, délimitent des parcelles de 500 à 900 m², ce qui donne un aspect aéré et régulier à l’ensemble du hameau.

Le bâti se compose majoritairement de pavillons sur sous-sol semi-enterré, charpentes traditionnelles, toitures à deux pentes et tuiles plates. Les façades restent claires, enduites à la chaux ou au mortier teinté, avec quelques variantes colorimétriques apparues lors de rénovations. L’homogénéité architecturale reste très marquée, renforcée par le règlement du lotissement, notamment au niveau des retraits de façade (4 m minimum) et des hauteurs sous égout.

Quelques maisons ont été rénovées récemment, notamment au niveau des menuiseries (PVC ou aluminium), améliorant la performance énergétique. Les premières constructions datent de la fin des années 1990 et du début des années 2000, ce qui positionne le bâti dans une phase de maintenance technique (toitures à surveiller, isolation de combles à renforcer). L’assainissement collectif est présent, géré par la commune, ce qui simplifie la maintenance et limite les coûts d’entretien à long terme pour les propriétaires.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

En termes de risques et d’exposition, les Gastelles bénéficient d’un positionnement hors zone inondable (aucun impact du PPRI lié à l’Eure). L’orientation principale des parcelles, souvent sud/sud-ouest, offre une bonne luminosité intérieure, tout en assurant une relative protection contre les vents dominants d’ouest. Seule contrainte technique notable : certaines parcelles en fond de lot présentent des sols argilo-limoneux nécessitant un suivi structurel des fondations en cas d’extension.

La mobilité douce est un atout local : une liaison piétonne rejoint directement la Coulée Verte, permettant de rejoindre la gare de Saint-Prest à vélo en moins de dix minutes. Le collège Soutine et l’école Calypso sont tous deux accessibles sans véhicule, renforçant l’attractivité pour les ménages avec enfants. Les flux automobiles restent limités, la rue n’étant pas un axe de transit. En revanche, le stationnement sur rue peut être ponctuellement dense lors des retours du soir, phénomène classique sur ce type de lotissement familial.

D’après mes observations, la liquidité du secteur se maintient bien : le marché immobilier à Saint-Prest montre une stabilité dans cette gamme de produits (maisons de 90 à 130 m²). Le profil des acquéreurs reste composé à 70 % de primo-accédants actifs travaillant sur Chartres, et à 30 % d’investisseurs recherchant une mise en location longue durée. L’estimation immobilière moyenne s’établit autour de 2 600 à 2 900 €/m² selon l’état du bâti et la qualité des aménagements extérieurs. Pour un conseiller immobilier local, les Gastelles constituent donc un micro-marché régulier, sans excès spéculatif, mais avec un potentiel de valorisation maîtrisé, lié à la rareté de l’offre dans un environnement résidentiel équilibré.

Les Gastelles à Saint-Prest s’imposent comme un segment résidentiel stable, maîtrisé et bien positionné, sans aléa majeur. L’environnement, les voiries et la qualité du bâti en font un secteur recherché par les familles souhaitant combiner tranquillité et proximité des services. Pour l’Observatoire Immollier, l’investissement dans ce secteur reste pertinent à moyen terme, soutenu par un marché local homogène et une demande constante.