Vivre et investir Les Courtilles à Saint-Prest

Situé sur le coteau sud de Saint-Prest, le hameau des Courtilles s’étend entre la vallée de l’Eure et le plateau chartrain. Il s’agit d’un secteur résidentiel à dominante pavillonnaire, organisé autour d’une voie locale à faible trafic. La rue, légèrement en pente, assure la liaison avec le centre-bourg tout en restant à l’écart des flux principaux.

Morphologie urbaine et typologie du bâti aux Courtilles

Les Courtilles présentent une morphologie de transition entre le tissu ancien du bourg et les extensions résidentielles des années 1980-1990. La voie principale, d’une largeur d’environ 6 à 7 mètres, dispose de trottoirs discontinus et de stationnements longitudinaux sur accotement stabilisé. L’environnement immédiat reste aéré, avec des clôtures basses, des haies arbustives et quelques murets de pierre issus des anciennes parcelles maraîchères.

Le bâti majoritaire se compose de pavillons individuels implantés sur sous-sol semi-enterré, correspondant aux typologies de la zone UC du Plan Local d’Urbanisme. Les maisons sont construites en maçonnerie traditionnelle enduite, souvent à base d’enduits hydrauliques ou à la chaux. Les toitures à deux pans tuilées à faible pente dominent, parfois accompagnées de chiens-assis ou de lucarnes en zinc, témoignant d’une homogénéisation architecturale propre aux lotissements des années 1985-1995.

Quelques maisons anciennes, en moellons de calcaire, subsistent en contrebas de la rue. Elles sont plus sensibles à l’humidité de la vallée, notamment en période de saturation hydrique, bien que le périmètre du PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) ne concerne ici que les abords directs de l’Eure. L’assainissement est collectif, avec un réseau gravitaire raccordé à la station de traitement de Saint-Prest, limitant les contraintes pour les propriétaires.

L’analyse de l’expert de l’Observatoire Immollier

L’environnement immédiat des Courtilles reste favorable à une vie quotidienne pratique. La gare de Saint-Prest, accessible en cinq minutes à vélo via la Coulée Verte, relie Chartres en moins de dix minutes. La proximité du collège Soutine et de l’école Calypso renforce la cohérence d’un secteur à vocation familiale. Les flux automobiles demeurent modérés, limités aux résidents, ce qui contribue à une ambiance calme mais sans isolement fonctionnel.

D’un point de vue technique, les pavillons de cette zone présentent une structure saine, rarement sujette aux désordres majeurs. L’exposition plein sud des parcelles orientées vers le coteau assure une bonne performance énergétique, tandis que les toitures d’origine commencent à atteindre leurs quatre décennies. Pour une estimation immobilière fiable, il faut tenir compte d’éventuelles réfections de couverture ou de menuiseries. Le marché immobilier local montre ici une stabilité des valeurs, portée par la rareté du foncier constructible et la demande soutenue des actifs travaillant sur l’axe Chartres–Versailles.

Selon l’Observatoire Immollier, la liquidité du secteur reste bonne, avec une durée moyenne de commercialisation autour de 60 à 90 jours pour une maison correctement entretenue. Les acquéreurs ciblent des biens offrant garage et jardin de 400 à 600 m², typiques du parc existant aux Courtilles. À moyen terme, la valorisation devrait se maintenir, soutenue par la tendance du télétravail et la recherche de communes dotées d’une gare. Pour un achat maison à Saint-Prest, ce hameau constitue une option mesurée et techniquement cohérente, sans survaleur marketing mais avec un socle solide d’habitabilité.

Les Courtilles s’imposent comme un secteur résidentiel stable et accessible de Saint-Prest, équilibrant proximité urbaine et calme topographique. Pour un conseiller immobilier local, cette zone reflète fidèlement le profil d’un marché maîtrisé, où l’investissement repose avant tout sur la qualité du bâti et la constance de la demande.