Vivre et investir Les Bordes à Saint-Prest

Situé dans la vallée de Saint-Prest, le hameau des Bordes s’étire en léger retrait de la rive gauche de l’Eure. Cet ensemble de voies secondaires, à mi-chemin entre la D28 et la Coulée Verte, présente une typologie de chemin rural élargi, bordé d’habitat ancien et de constructions pavillonnaires plus récentes.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

Le secteur des Bordes appartient au fond de vallée, dans la continuité du centre-village de Saint-Prest, mais sans véritable rupture urbaine. La voirie y est étroite, généralement sans trottoir, et se structure autour d’un axe principal à double sens à gabarit limité. L’environnement immédiat alterne entre jardins clos de murs bas et ouvertures ponctuelles sur des prairies humides proches de l’Eure. Le bâti suit l’ancien maillage agraire, avec des façades tournées vers la voie et de petites cours arrière souvent desservies par des portillons piétons.

Les maisons anciennes, majoritairement en moellons calcaires, sont jointoyées à la chaux et présentent des toitures à deux pans couverts de tuiles plates. La morphologie typique reste celle de la maison de village de 70 à 100 m² sur deux niveaux, parfois prolongée d’une grange ou d’un cellier attenant. Entre ces volumes d’époque, on observe une densification ponctuelle depuis les années 1980 : pavillons plain-pied ou sur sous-sol semi-enterré, implantés en retrait de la voie, sur des parcelles de 500 à 800 m². Le rapport bâtiment-parcelle demeure équilibré, ce qui contribue à maintenir une lecture semi-rurale du hameau.

Le zonage du PLU identifie majoritairement une zone UC, caractérisée par une constructibilité limitée en retrait de rive, en raison du PPRI. Cette contrainte impose des planchers hauts hors d’eau et limite l’imperméabilisation des sols. En pratique, la déclivité légère du terrain vers l’Eure nécessite parfois un drainage périphérique ou un renforcement du soubassement lors de rénovations. Les murets de pierre longeant la voie témoignent d’un aménagement ancien et apportent une cohérence visuelle au linéaire bâti.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

Sur le plan technique, le principal point de vigilance concerne la proximité du lit mineur de l’Eure. Plusieurs lots se situent en zone d’aléa faible à moyen selon le PPRI : les diagnostics préalables d’humidité et de stabilité sont donc essentiels avant tout achat maison à Saint-Prest. L’assainissement non collectif subsiste encore sur certaines propriétés, notamment en marge nord du hameau, avec obligation de mise en conformité à moyen terme. L’exposition est globalement nord-est côté rivière, et sud-ouest sur les jardins arrière ; l’ensoleillement est homogène mais dépend des masques créés par les haies et dépendances anciennes.

Les atouts résident dans la cohérence de l’environnement et la proximité directe des services essentiels. La gare de Saint-Prest se rejoint en cinq minutes à vélo via la rue de la République et la Coulée Verte. Le collège Soutine et l’école Calypso sont accessibles sans traverser d’axe majeur, un point apprécié des familles. Les Bordes bénéficient d’un calme résidentiel constant, lié à la faible circulation de transit. Le réseau de pistes cyclables vers Chartres ou Maintenon renforce l’usage des mobilités douces, notamment pour les actifs travaillant dans l’agglomération chartraine.

Du point de vue du marché immobilier local, la liquidité du secteur reste correcte malgré une offre réduite. Les biens anciens nécessitant rénovation s’échangent généralement entre 2 300 € et 2 800 €/m² en fonction de la surface et de la conformité du bâti. Les pavillons récents, bien isolés et en zone non inondable, atteignent jusqu’à 3 100 €/m² en vente directe. L’estimation immobilière reste stable depuis 2021, traduisant une demande régulière portée par des ménages recherchant un cadre résidentiel accessible à Chartres en moins de quinze minutes. Mon avis, en tant que conseiller immobilier local pour l’Observatoire Immollier : Les Bordes constituent un microsecteur durablement attractif, à condition d’intégrer le paramètre technique du sol et du PPRI dès la phase d’achat.

Les Bordes illustrent la cohérence entre habitat ancien, extensions pavillonnaires raisonnées et environnement naturel maîtrisé. Dans cette partie de la vallée de Saint-Prest, vivre et investir relève autant d’une analyse technique du bâti que d’un choix rationnel de localisation. Pour tout projet, l’approche experte et terrain reste la clef d’une valorisation pérenne du patrimoine immobilier à Saint-Prest.