Vivre et investir Le Massas à Saint-Prest

Situé sur le versant sud du coteau de Saint-Prest, le hameau du Massas s’étire entre la vallée de l’Eure et les premières zones de plateau. Cet axe secondaire, essentiellement résidentiel, relie la partie basse du bourg à la route de Chartres via un chemin légèrement pentu, bordé de haies et de murets.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

Le Massas se caractérise par une implantation progressive de l’habitat entre les années 1960 et 1990. La voirie, étroite mais correctement entretenue, présente un profil en pente douce orienté vers l’est, avec des accotements enherbés typiques des anciens chemins ruraux du secteur. Le domaine public y est réduit, ce qui limite le stationnement sur voirie mais renforce la tranquillité de circulation. Les murets en pierre et les haies basses délimitent les parcelles, assurant une lecture claire du tissu résidentiel.

Sur le plan du bâti, on observe une majorité de pavillons sur sous-sol total, bâtis en maçonnerie légère sur vide sanitaire, avec enduits ton pierre et tuiles mécaniques orangées. Quelques maisons antérieures, en moellons apparents et enduits à la chaux, subsistent à l’amorce du hameau, témoignant de l’ancien noyau rural. Les retraits de rive sont réguliers (3 à 5 mètres), conformément aux prescriptions de la zone UC du Plan Local d’Urbanisme de Saint-Prest, qui autorise une densité modérée tout en maintenant une cohérence architecturale.

Les jardins, souvent en terrasses du fait de la déclivité du terrain, sont bien drainés. L’assainissement collectif dessert l’ensemble du hameau, à l’exception de quelques habitations périphériques encore en assainissement non collectif. L’environnement reste humide en fond de parcelle, notamment en contrebas vers la zone classée en aléa faible à moyen du PPRI de l’Eure. Ces caractéristiques influencent les diagnostics structurels et la durée de vie des fondations anciennes.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

Du point de vue de l’Observatoire Immollier, Le Massas présente un profil résidentiel stable, recherché par des ménages en quête d’un compromis entre la campagne et l’accès rapide à Chartres (moins de 10 minutes en voiture). Les mobilités douces y sont en net progrès : la Coulée Verte, accessible via le bas du hameau, permet un trajet cyclable direct jusqu’à la gare de Saint-Prest et aux établissements scolaires comme le collège Soutine. Ce maillage doux améliore la qualité d’usage du secteur, malgré l’absence de commerces en proximité immédiate.

Les points de vigilance concernent principalement l’exposition nord-est des parcelles inférieures, générant parfois une humidité résiduelle en hiver. La pente, modérée mais constante, impose des aménagements soignés pour éviter le ruissellement vers les garages en sous-sol. Les rénovations prennent en compte ce paramètre : drainage périphérique, remplacement des enduits de type ciment par des enduits respirants à la chaux. Du côté de la toiture, les tuiles mécaniques des constructions des années 1980 atteignent leur fin de cycle technique, un point à intégrer dans toute estimation immobilière.

En matière de marché immobilier à Saint-Prest, Le Massas affiche une bonne liquidité. Les ventes se concluent en moyenne entre trois et cinq mois, avec des valeurs comprises entre 2 800 et 3 300 €/m² selon l’état du bâti et l’exposition. La demande reste portée par des acquéreurs locaux, cadres de Chartres ou jeunes familles cherchant un achat maison à Saint-Prest avec terrain suffisant. À long terme, le potentiel de valorisation demeure constant, soutenu par la rareté du foncier dans la vallée et la qualité du cadre résidentiel. Pour un conseiller immobilier local, le Massas s’analyse donc comme un microsecteur cohérent, fiable et techniquement lisible.

En conclusion, Le Massas à Saint-Prest incarne une typologie résidentielle homogène, adaptée aux besoins familiaux et compatible avec une valorisation progressive du marché immobilier local. Sans excès de spéculation ni dégradation du cadre rural, ce hameau offre un équilibre durable entre confort d’usage et sécurité d’investissement. L’Observatoire Immollier continue d’y suivre la dynamique des transactions, indicateur fidèle de la stabilité structurelle du secteur.