Vivre et investir rue La Villette à Saint-Prest

Située sur le versant de la vallée, la rue La Villette constitue un axe résidentiel secondaire reliant la partie basse de Saint-Prest à la zone de la gare. Rue de village à pente douce, son tracé épouse la topographie du coteau, avec des vues partielles sur l’Eure et une trame urbaine dense héritée du bâti ancien.

Morphologie urbaine et typologie du bâti

La rue La Villette s’inscrit dans la continuité du tissu ancien de la vallée de Saint-Prest. Sa largeur varie de 4 à 5 mètres, autorisant la circulation alternée des véhicules mais limitant le stationnement sur voirie. L’encaissement léger lié à la pente du coteau impose parfois des murets de soutènement en pierre, typiques de cette partie du village. On y retrouve un réseau de fossés d’écoulement anciens, indicateurs d’une zone sujette à un certain ruissellement lors des fortes pluies.

Le bâti présente une majorité de maisons de village en moellons enduits à la chaux, adossées à la rue, souvent sur caves semi-enterrées. Certaines façades ont été reprises dans les années 1980 avec des enduits ciment qui modifient la lecture d’origine, mais la trame parcellaire reste étroite, avec des façades de 6 à 8 mètres de large. Les extensions latérales ou surélevations récentes restent marginales en raison de contraintes du Plan Local d’Urbanisme (zone UA).

En fond de rue, en direction du vallon, quelques pavillons sur sous-sol complet témoignent de la phase de construction des années 1970-1980. Ils disposent de parcelles plus profondes, avec jardins en terrasses liés à la déclivité. L’hétérogénéité architecturale est donc marquée, mais le gabarit global reste cohérent : un étage principal plus comble, couvertures en tuiles plates, et murets de clôture en pierre ou maçonnerie légère. L’ambiance urbaine reste celle d’un tissu ancien ajusté à la pente, avec peu d’ouverture sur de grands terrains.

L’analyse de l’expert (Observatoire Immollier)

D’un point de vue technique, la rue La Villette exige une vigilance particulière sur l’état des maçonneries et toitures, en raison de l’humidité structurelle typique des zones proches de l’Eure. Le PPRI classe certains abords immédiats en zone de vigilance moyenne : les garages situés en rez-de-chaussée bas doivent être bien ventilés. Certaines maisons anciennes présentent également des fondations irrégulières, nécessitant parfois l’intervention d’un expert structurel lors d’une acquisition. L’assainissement collectif est disponible, ce qui limite les contraintes d’entretien des installations.

La mobilité reste un atout pour ce secteur. La gare de Saint-Prest se situe à moins de 700 mètres, permettant un accès direct à Chartres ou Maintenon par voie ferrée. La Coulée Verte traverse à proximité et offre une connexion douce vers la vallée de l’Eure et les zones périurbaines. Les familles apprécient la présence du collège Soutine accessible en vélo et de l’école Calypso à moins de dix minutes. Le trafic automobile, bien que régulier aux heures de pointe, demeure maîtrisé grâce à la configuration étroite de la voie.

Sur le plan du marché immobilier à Saint-Prest, la rue La Villette présente une stabilité remarquable. La rareté des biens à vendre y entretient la liquidité, surtout pour les maisons de village avec jardin hors zone inondable. Le profil des acquéreurs relève majoritairement d’actifs cherchant un premier achat maison à Saint-Prest, souvent en recherche de bâti ancien à restaurer. Les estimations immobilières se positionnent entre 2 500 et 3 200 €/m² selon l’état. L’observatoire Immollier considère le potentiel de valorisation à long terme comme soutenu, à condition d’un entretien rigoureux et de rénovations compatibles avec le caractère patrimonial du secteur.

La rue La Villette illustre le visage résidentiel traditionnel de Saint-Prest, entre bâti ancien et proximité fonctionnelle. Son marché reste mesuré mais constant, porté par une demande locale solide et une morphologie urbaine maîtrisée. Pour un conseiller immobilier local, ce secteur représente un équilibre entre authenticité et accessibilité, où chaque bien requiert une lecture fine de ses contraintes techniques et de son positionnement dans la vallée.