Vivre et investir La Pièce du Moulin à Saint-Prest

Située en fond de vallée, la Pièce du Moulin appartient au secteur le plus ancien de Saint-Prest, en bordure de l’Eure. Il s’agit d’un chemin résidentiel à faible circulation, desservant quelques maisons anciennes et des constructions plus récentes en retrait. L’ambiance y est calme, dominée par la proximité de la rivière et la végétation riveraine.

Morphologie urbaine et typologie du bâti local

La Pièce du Moulin s’étire au sud du village, en rive directe de l’Eure. Le tracé est étroit, ponctué de murets anciens en pierre et d’entrées de propriétés resserrées. Le bâti s’organise en continuité, dans une légère déclivité qui absorbe naturellement les débordements de la nappe en période humide. Ce chemin garde un caractère semi-rural, où les clôtures basses laissent voir les volumes des dépendances et des jardins.

La typologie des constructions reflète la morphologie de la vallée : beaucoup de maisons en moellons calcaire enduites à la chaux, parfois sur soubassement en pierre brute. Certaines parcelles conservent encore des anciens bâtiments de moulin ou de séchage, aujourd’hui reconvertis en habitations. Les toitures sont le plus souvent en tuiles plates, avec une pente marquée pour faciliter l’écoulement des eaux. Les plus récentes réalisations, issues de divisions parcellaires, respectent globalement le gabarit et les matériaux d’origine, en zone classée UC du Plan Local d’Urbanisme.

L’exposition nord-sud et la proximité immédiate du cours d’eau imposent toutefois quelques contraintes techniques : humidité de pied de murs, ventilation des sous-sols et entretien des rives. Ces facteurs, bien identifiés dans les diagnostics immobiliers, sont structurels à toute la bande de terrain située en zone bleue claire du PPRI de Saint-Prest. Pour autant, le bâti ancien s’avère globalement stable, bien entretenu, et souvent rénové avec des solutions compatibles (drain périphérique, enduits respirants).

L’analyse de l’expert de l’Observatoire Immollier

Du point de vue du marché immobilier local, le secteur de la Pièce du Moulin demeure confidentiel, avec peu de transactions annuelles. Il s’agit d’un micro-marché de la vallée de l’Eure, recherché par des acquéreurs souhaitant conjuguer maison ancienne et cadre paisible, sans s’éloigner de Chartres. Le prix au mètre carré y reste inférieur de 10 à 15 % aux plateaux récents, en raison des contraintes d’humidité et du stationnement parfois limité. En revanche, la proximité de la gare de Saint-Prest et la connexion rapide à la D26 constituent de réels atouts fonctionnels pour les actifs chartrains ou parisiens.

Sur le plan des mobilités, la Coulée Verte passe à moins de 300 mètres, offrant une liaison douce vers Maintenon et Chartres. Les circulations automobiles y sont faibles, la voie ne servant pas d’itinéraire traversant. La vie quotidienne demeure simple : les commerces de Saint-Prest Centre (boulangerie, pharmacie, médecin) sont accessibles à vélo en moins de cinq minutes. L’offre scolaire est couverte par l’école Calypso et le collège Soutine, accessibles sans rupture de continuité pour les enfants du secteur.

D’un point de vue patrimonial, la liquidité du secteur est bonne dès lors que les biens sont entretenus et que les travaux spécifiques liés à l’humidité sont maîtrisés. Les valeurs locatives se maintiennent de façon stable, autour de 9 à 10 €/m²/mois pour un logement T4 rénové avec terrain. Les projections à cinq ans restent prudentes mais positives : la rareté de l’offre dans la vallée et la demande stable pour les maisons de caractère assurent une valorisation immobilière modérée mais constante. L’Observatoire Immollier retient la Pièce du Moulin comme secteur à petit volume et fort potentiel patrimonial, privilégié pour un achat de maison à Saint-Prest à long terme.

En résumé, La Pièce du Moulin illustre la facette la plus authentique de la vallée de Saint-Prest : un habitat ancien à entretenir avec rigueur, un environnement hydraulique à surveiller, mais une qualité résidentielle confirmée. Pour un investisseur ou un futur résident, c’est un secteur où la connaissance fine du terrain et une estimation immobilière précise font toute la différence.