Prix au m² dans l’agglomération de Chartres en 2025

Prix au m² dans l’agglomération de Chartres en 2025 : analyse complète par commune

Comprendre les prix au m² autour de Chartres

L’agglomération de Chartres attire depuis plusieurs années. Familles, actifs en télétravail, primo-accédants, retraités… Tous trouvent ici un équilibre rare entre proximité de Paris, qualité de vie et prix immobiliers encore raisonnables. Mais pour acheter, vendre ou investir intelligemment, il faut comprendre les écarts de prix entre les communes. Le marché n’est pas uniforme. Il varie fortement selon l’environnement, les services, les écoles, et la façon dont chaque ville se transforme.

En 2025, une question revient souvent : « Quel est le prix au mètre carré dans chaque commune de l’agglomération ? ». La réponse dépend à la fois de critères objectifs (type de bien, état, confort, surface, année, emplacement) et de facteurs plus subtils (ambiance, cadre, potentiel, image du quartier). Ce guide complet vous donne une vision claire, structurée, réaliste.

Pourquoi les écarts sont si importants d’une commune à l’autre

L’agglomération chartraine regroupe des communes très différentes. Certaines sont résidentielles et verdoyantes (Lèves, Gasville-Oisème). D’autres sont plus urbaines (Lucé, Mainvilliers). D’autres encore offrent un cadre semi-rural avec beaucoup d’espace (Nogent-le-Phaye, Berchères, Bailleau). Chaque zone attire un public particulier, ce qui influence le prix.

Proximité du centre, écoles réputées, accès rapide à la gare, calme, commerces et transports créent des variations parfois importantes. Une maison similaire peut valoir 30 % de plus dans une commune que dans une autre.

Une étude pensée pour votre projet

Ce guide n’est pas une simple liste de chiffres. C’est un outil pratique. À travers chaque commune, vous découvrirez :

• les prix au m² moyens observés selon le type de bien,
• les tendances 2024–2025,
• le profil des acheteurs,
• les atouts qui font monter les prix,
• les points faibles qui les freinent,
• le potentiel d’évolution jusqu’en 2027.

Que vous envisagiez une vente, un achat ou un investissement, ces repères vous permettent d’estimer rapidement si une opportunité est bonne, moyenne ou exceptionnelle.

Comment lire les valeurs données

Les prix indiqués sont des moyennes réalistes basées sur :

• ventes récentes dans chaque commune,
• prix affichés ajustés (annonces),
• données DVF exploitées sur 36 mois,
• estimations terrain Immollier,
• retours d’acquéreurs et de vendeurs.

Ce sont des prix moyens. Ils doivent toujours être ajustés en fonction :

• de l’état,
• des travaux,
• de la luminosité,
• du jardin,
• de l’agencement,
• de la rue précise.

Les communes étudiées dans l’agglomération

Nous analysons ici :

• Chartres (centre + quartiers),
• Le Coudray,
• Champhol,
• Lèves,
• Mainvilliers,
• Lucé,
• Gasville-Oisème,
• Nogent-le-Phaye,
• Gellainville,
• Barjouville,
• Morancez et Meslay-le-Vidame,
• Berchères, Bailleau et communes rurales proches.

À la fin de ce guide, vous aurez une vision précise de l’ensemble du marché chartrain. Vous pourrez comparer les communes, identifier les opportunités, comprendre les écarts et ajuster votre budget en toute sérénité.

Prix au m² par commune dans l’agglomération de Chartres

Les prix immobiliers augmentent à mesure que l’on se rapproche du cœur de Chartres. Les communes situées à moins de dix minutes du centre affichent les valeurs les plus hautes. En périphérie, les prix restent plus accessibles, mais certaines zones montent rapidement grâce à leur cadre de vie et leur attractivité.

Tableau récapitulatif des prix au m² en 2025

Analyse détaillée des communes

Chartres : le cœur de l’agglomération

Le centre-ville concentre les prix les plus élevés. Les appartements anciens, les maisons de ville, les biens avec cachet sont très demandés. Les prix varient selon l’état, la rue et la luminosité. Les secteurs Rechèvres, Bas Menus et Boulevard attirent les familles. La Madeleine et Beaulieu offrent des valeurs plus accessibles mais en progression.

Profil type des acheteurs

• Actifs travaillant en télétravail 2-3 jours/semaine.
• Familles cherchant écoles + vie douce.
• Investisseurs cherchant du locatif stable.

Le Coudray : la valeur sûre premium

Le Coudray reste l’un des secteurs les plus recherchés. Calme, résidentiel, très propre, doté de belles maisons familiales. Les prix montent doucement mais régulièrement. Les biens rénovés s’arrachent.

Pourquoi le prix est élevé

• Cadre résidentiel très propre.
• Proximité immédiate de Chartres.
• Maisons familiales haut de gamme.

Champhol : très demandé pour sa proximité directe

Champhol, voisin immédiat de Chartres, séduit grâce à son accès rapide au centre et à son ambiance paisible. Les maisons y offrent souvent un excellent compromis entre prix et confort.

Pour qui ?

• Jeunes familles.
• Actifs travaillant à Chartres.
• Primo-accédants cherchant un bon prix.

Lèves : la commune verte et familiale

Lèves attire un public en quête de tranquillité. Les maisons avec jardin se vendent vite. La commune propose écoles, commerces, et beaucoup d’espaces naturels.

Prix stables = sécurité

Cette commune résiste même lorsque le marché national ralentit. Un très bon choix long terme.

Mainvilliers : l’alliée des budgets raisonnés

Mainvilliers offre un très bon rapport qualité-prix. Beaucoup de pavillons bien entretenus, des appartements accessibles, des écoles et commerces proches. Parfait pour les familles avec premier achat.

Atouts de Mainvilliers

• Prix attractifs.
• Bons transports.
• Offre variée maisons + appartements.

Lucé : commune pratique, dynamique et très demandée

Lucé propose un cadre urbain mais agréable. Les prix restent raisonnables compte tenu de la proximité immédiate de Chartres. Les maisons rénovées partent très vite.

Public qui s’y installe

• Primo-accédants.
• Actifs travaillant sur Chartres.
• Investisseurs.

Gasville-Oisème : accessible et en progression

Cadre semi-rural apprécié, maisons avec terrain, environnement calme. L’offre y est séduisante pour les familles souhaitant de l’espace.

Potentiel

Excellent choix pour un achat long terme ou résidence secondaire.

Nogent-le-Phaye : la valeur montante

Nogent-le-Phaye progresse très vite. Les maisons y sont spacieuses, les terrains grands, les rues agréables. L’environnement verdoyant attire énormément.

Pourquoi Nogent progresse

• Espaces larges.
• Proximité axes routiers.
• Maisons modernes.

Barjouville : commune dynamique et très recherchée

Barjouville attire grâce à sa zone commerciale, ses commerces, et sa proximité avec Chartres. Les maisons y sont rapidement vendues.

Atouts

• Commerces.
• Bon cadre familial.
• Valeur sûre à long terme.

Pourquoi les prix au m² varient autant selon les communes

Dans l’agglomération de Chartres, deux maisons identiques en apparence peuvent afficher des écarts de prix importants. Parfois 20 %, parfois 30 %, parfois davantage. Ces différences ne sont pas dues au hasard. Elles reposent sur des logiques simples : emplacement, cadre, services, demande et image du quartier.

Comprendre ces mécanismes permet d’anticiper son budget, d’éviter les erreurs d’estimation, et de mieux repérer les opportunités autour de Chartres.

1 — La proximité du centre influence fortement le prix

Plus une commune est proche du centre de Chartres, plus le prix monte. C’est une règle générale, visible partout en France, mais très marquée dans l’agglomération chartraine.

Exemples concrets

• Le Coudray (≈ 2 600 €/m²) & Champhol (≈ 2 500 €/m²) sont collés à Chartres.
• Lèves (≈ 2 400 €/m²) est à 7 minutes seulement du centre.
• Lucé et Mainvilliers (≈ 2 150–2 300 €/m²) sont légèrement plus éloignées.
• Nogent-le-Phaye ou Gasville-Oisème montent, mais restent accessibles.

Ce simple critère de distance explique une grande partie de l’écart entre les communes.

2 — L’environnement et le cadre naturel créent de la valeur

Les communes vertes, propres, calmes et bien organisées attirent davantage de familles. Plus la qualité du cadre de vie est élevée, plus le prix suit.

Communes boostées par l’environnement

• Lèves : très verdoyant, très calme → prix stables et élevés.
• Nogent-le-Phaye : grands terrains, ambiance paisible.
• Gasville-Oisème : mix rural / résidentiel attractif.

Les acheteurs sont prêts à payer plus cher pour un environnement serein.

3 — Les écoles jouent un rôle déterminant

C’est l’un des facteurs les plus sous-estimés… et pourtant l’un des plus puissants. Une bonne école de quartier peut faire monter un prix de 5 à 15 %.

Exemples dans l’agglomération

• Rechèvres à Chartres → très demandé.
• Lèves → réputée pour ses écoles calmes.
• Le Coudray → excellent équilibre écoles / parcs.

Une famille prête à s’installer durablement privilégie toujours un quartier avec de bonnes écoles.

4 — Les transports : un critère majeur en 2025

Depuis l’essor du télétravail, les acheteurs veulent un accès simple au train pour Paris, même s’ils ne l’utilisent que 1 ou 2 jours par semaine. Résultat : les communes proches de la gare ou avec accès rapide à la Nationale 154 sont favorisées.

Communes avantagées

• Champhol → accès direct Chartres.
• Le Coudray → proche des axes.
• Mainvilliers → bus + accès facile gare.

À l’inverse, les zones qui nécessitent beaucoup de trajets en voiture voient leur attractivité diminuer légèrement.

5 — État du bien : le facteur qui crée les plus gros écarts

C’est ici que les différences deviennent les plus spectaculaires. À surface identique, un bien rénové peut valoir 20 % à 35 % de plus qu’un bien à travaux lourds.

Exemples typiques dans l’agglomération

• Maison rénovée à Lucé = 2 300 €/m²
• Maison identique mais à rénover = 1 850 €/m²
• Maison refaite à neuf à Lèves = 2 600 €/m²
• Maison ancienne non rénovée = 2 000 à 2 150 €/m²

Les acheteurs préfèrent payer plus cher que réaliser des travaux lourds. Les rénovations deviennent un argument de valeur puissant.

6 — Jardin, garage, luminosité : les “petits plus” qui changent tout

Certains atouts font immédiatement grimper le prix au m², parfois autant qu’un bon emplacement.

Les bonus les plus valorisés

• Jardin bien orienté (+8 % à +15 %)
• Double garage (+5 %)
• Terrasse ensoleillée (+6 %)
• Exposition sud/sud-ouest (+4 %)
• Pièce de vie ouverte (+3 %)
• Maison lumineuse (+5 %)

Dans l’agglomération chartraine, ces critères peuvent être plus influents que la surface brute.

7 — Effet “rue précise” : deux maisons, deux prix

La micro-localisation crée parfois des écarts étonnants. Certaines rues sont calmes, aérées, proches des écoles, du bus ou d’un parc. D’autres, quelques mètres plus loin, sont plus passantes ou moins lumineuses.

Typiquement :

• Rue résidentielle calme → prix haut du secteur.
• Rue passante → -5 % à -12 %.
• Impasse sécurisée → +4 %.
• Proximité directe d’un commerce bruyant → -6 %.

L’agglomération de Chartres illustre parfaitement cet effet : deux maisons identiques peuvent afficher 30 000 € d’écart selon l’emplacement exact.

En résumé : 7 leviers qui expliquent 90 % des écarts de prix

• Proximité du centre
• Qualité du cadre de vie
• Niveau des écoles
• Accès transports
• État du bien
• Atouts rares (jardin, garage, terrasse)
• Rue précise et exposition

Avec ces repères, vous comprenez mieux pourquoi les prix varient autant dans l’agglomération. Ces facteurs servent de base pour ajuster une estimation de manière fiable.

Évolution prévue des prix au m² dans l’agglomération (2025 → 2027)

Après plusieurs années de stabilité, l’agglomération de Chartres entre dans une phase plus contrastée. Certaines communes vont continuer de monter grâce à leur cadre de vie. D’autres verront leurs prix se stabiliser ou progresser lentement. Les évolutions dépendent de la demande, du télétravail, des écoles et de la raréfaction des maisons familiales de qualité.

Les tendances fortes pour les deux prochaines années

Le marché chartrain n’est pas dans une bulle. Il avance par paliers, porté par une demande bien réelle. Les acheteurs recherchent des maisons lumineuses, rénovées, proches des écoles et des services. Les communes capables d’offrir cela verront leurs prix progresser.

Tendance 1 : la stabilité du centre-ville

Le centre de Chartres restera stable. Les rues historiques, les petits immeubles anciens, les maisons de ville garderont une forte demande. Les prix ne devraient ni s’effondrer ni exploser. Une hausse douce est probable sur les biens rénovés.

Projection : +1 % à +3 % par an.

Tendance 2 : la montée continue des communes premium

Le Coudray, Champhol et Lèves vont continuer de progresser. Beaucoup de familles veulent ces secteurs. La rareté et la qualité de vie soutiennent les prix.

Projection : +3 % à +6 % par an selon les rues.

Tendance 3 : les communes accessibles deviennent attractives

Mainvilliers, Gasville-Oisème et Lucé gagnent du terrain. Les acheteurs les voient comme des compromis parfaits : cadre agréable, prix raisonnable, maisons de qualité.

Projection : +2 % à +4 % par an.

Tendance 4 : les zones à grands terrains montent avec le télétravail

Nogent-le-Phaye ou les communes proches, avec des jardins plus grands, séduisent les acheteurs cherchant de l’espace. Ils acceptent de vivre un peu plus loin du centre pour mieux respirer.

Projection : +3 % par an, voire +5 % sur maisons rénovées.

Communes avec fort potentiel entre 2025 et 2027

En observant les ventes récentes, le profil des acheteurs et l’évolution des quartiers, plusieurs communes se démarquent. Elles combinent prix abordables, confort, potentiels de rénovation et cadre de vie recherché.

1 — Nogent-le-Phaye

C’est une commune en plein boom. Les maisons y sont grandes, souvent bien séparées, avec de beaux terrains. Les prix montent, mais restent raisonnables au regard du confort.

• Très fort attrait pour les familles.
• Demande en hausse.
• Environnement calme et verdoyant.

2 — Gasville-Oisème

Commune semi-rurale, parfaite pour les budgets intermédiaires. Beaucoup de maisons avec potentiel. La demande augmente avec l’arrivée de jeunes ménages.

• Bons prix.
• Maisons avec bons volumes.
• Potentiel de rénovation important.

3 — Lèves

Déjà chère, mais encore en progression. Commune recherchée pour son calme et sa nature. Les biens rénovés partent très vite.

• Demande supérieure à l’offre.
• Maisons familiales rares.
• Très bonne stabilité de valeur.

4 — Lucé

Lucé bénéficie d’un public varié. Les maisons rénovées y montent en valeur. Les appartements restent abordables et offrent de bonnes opportunités locatives.

• Idéal primo-accédants.
• Quartiers variés.
• Bonne dynamique commerce / écoles.

Communes à surveiller selon l’état du marché

Certaines zones sont plus sensibles aux variations nationales. Il ne s’agit pas de “mauvaises communes”, mais de secteurs où l’état du bien joue un rôle disproportionné dans la valeur.

Communes sensibles :

• Mainvilliers → dépend de la rue exacte.
• Beaulieu (Chartres) → forte variation selon rénovation.
• Sud de Lucé → sensible au bruit / axes routiers.

Opportunités pour investisseurs (2025–2027)

L’agglomération de Chartres reste très intéressante pour l’investissement. Le marché locatif est stable. Les prix sont raisonnables comparés à la rentabilité. Certaines communes offrent un rendement bien supérieur à la moyenne nationale.

Top des communes pour rentabilité

• Lucé → appartements T2/T3.
• Mainvilliers → loyers stables et prix attractifs.
• La Madeleine (Chartres) → demande continue.

Les risques à connaître

Le marché reste sain, mais quelques risques doivent être anticipés.

Risques principaux

• Mauvaise estimation → temps de vente doublé.
• Commune mal choisie → moins de demande.
• Maison à travaux lourds → négociations importantes.
• Rue passante → perte de valeur de 5 à 12 %.

Dans l’ensemble, l’agglomération chartraine reste l’une des zones les plus stables d’Eure-et-Loir. Les prix ne sont pas volatils. Ils évoluent doucement, mais sûrement.

Conclusion : comprendre le marché pour mieux acheter ou vendre

L’agglomération de Chartres offre un marché immobilier riche, varié et encore accessible. Chaque commune raconte une histoire différente. Certaines séduisent par leur calme. D’autres attirent les familles. Certaines conviennent aux télétravailleurs et aux actifs en mobilité. D’autres encore offrent des opportunités rares pour les investisseurs.

En 2025, la tendance reste claire : la demande est stable, les biens de qualité se vendent rapidement, et les communes résidentielles proches de Chartres gagnent en attractivité. Les acheteurs sont mieux informés qu’avant. Ils comparent. Ils vérifient. Ils savent reconnaître un bien bien estimé.

Pour réussir son projet, la clé est simple : connaître les prix réels, commune par commune, rue par rue. Les écarts peuvent être importants, mais jamais arbitraires. Ils s’expliquent par la proximité du centre, la présence des écoles, le calme, la luminosité, la taille du terrain, l’état du bien et la qualité du quartier.

Les trois grands profils d’acheteurs en 2025

• Les familles en quête d’un cadre sécurisé, proche des écoles.
• Les actifs alternant télétravail et déplacements vers Paris.
• Les investisseurs cherchant un marché stable et prévisible.

L’agglomération chartraine répond à ces trois besoins. Les communes comme Le Coudray, Champhol, Lèves ou Barjouville voient d’ailleurs leur attractivité progresser chaque année.

Valeurs sûres, opportunités et zones sensibles

Pour vous aider à comparer, voici un tableau qui classe les communes selon leur stabilité, leur potentiel ou leur sensibilité aux variations.

Tableau synthétique pour guider votre projet

Conseils pratiques pour les acheteurs

1 — Regardez au-delà du prix affiché

Le prix au m² donne une première idée, mais il ne dit pas tout. Analysez l’état, la rue précise, l’exposition, le jardin, les travaux récents. Une maison légèrement plus chère peut être un bien bien meilleur à long terme.

2 — Priorisez les communes selon votre mode de vie

• Vous avez des enfants → Lèves, Rechèvres, Le Coudray.
• Vous voulez un budget maîtrisé → Mainvilliers, Lucé.
• Vous voulez du calme + espace → Nogent-le-Phaye, Gasville-Oisème.
• Vous voulez tout à pied → centre de Chartres.

3 — Anticipez la revente

Les maisons lumineuses, avec jardin, proche écoles, et bien rénovées se revendront toujours facilement. Ces biens prennent moins de risque dans le temps.

Conseils pratiques pour les vendeurs

1 — Fixez un prix réaliste

Un prix juste attire plus d’acheteurs, et réduit la négociation. Le marché chartrain est sensible aux surévaluations. Les biens trop chers stagnent.

2 — Valorisez votre maison avant les photos

Lumière, rangement, jardin propre, peintures fraîches : ces détails augmentent la valeur perçue et le nombre de visites.

3 — Faites une estimation locale

Les outils automatiques donnent un ordre de grandeur. Mais seule une analyse locale permet de prendre en compte les écarts entre communes, rues, et types de maisons.

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